l mundo del mercado de capitales vinculado al real estate recibió una buena noticia, esta vez desde Córdoba. La Comisión Nacional de Valores (CNV) anunció la aprobación de un nuevo Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI), el primero en el interior del país.
Parecidos a lo que en Estados Unidos se denominan Real Estate Investment Trusts (REIT’s), y muy usuales en distintos mercados inmobiliarios alrededor del mundo y de la región, en Argentina empieza a surgir un mecanismo que fusiona mercados financieros con ladrillo, ofreciendo una alternativa de inversión que permite tanto a ahorristas pequeños como a grandes fondos institucionales invertir en real estate sin profundo conocimiento previo ni contar con un capital demasiado alto. Se trata de los mencionados FCICI, el primero de los cuales había sido autorizado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) en junio. Hasta el momento son doce fondos de este tipo aprobados por el ente regulatorio, algunos de los cuales ya están fondeados y otros que aún no comenzaron con el proceso de colocación.
Luego de la salida al mercado del fondo Pellegrini I, que funciona bajo la órbita del Banco Nación, a fines de la semana pasada se anunció el primero de los fondos en el interior del país. Se trata del Dracma FCICI, de la empresa cordobesa de servicios financieros Dracma. La entidad cordobesa tiene como objetivo captar un total de $6000 millones para proyectos inmobiliarios, a los que se podrá acceder desde los $100.000.
Los FCICI son mecanismos de inversión colectiva que se financian con los aportes que realizan sus inversores, quienes adquieren cuotapartes y consecuentemente se convierten en cuotapartistas del fondo. El diferencial es que quien invierte lo hace en el fondo mismo, no en las propiedades o la rentabilidad del alquiler. “A diferencia de las inversiones tradicionales en las que el comprador es propietario directo del inmueble, en este caso el inversor es dueño de una fracción del fondo, de una cuotaparte, y no de un proyecto sino de varios”, explica Ignacio Bacsay, asociado de Dracma. Agrega que “se trata de un vehículo completamente innovador en el que el pequeño ahorrista puede participar en igualdad de condiciones con los grandes jugadores, aquellos que por su capacidad financiera ingresan en proyectos donde se obtienen ganancias extraordinarias.” El inversor no debe lidiar con las expensas, el trato con los inquilinos y las inmobiliarias, los contratos de alquiler, o trámites de administración diaria. Se invierte en un proyecto inmobiliario en pozo y luego la rentabilidad llega cuando se venden las unidades. “Es un híbrido entre el llamado crowdfunding inmobiliario y un REIT tradicional”, define John Walker, vicepresidente de Dracma. A medida que pasa el tiempo, el fondo lanza sucesivas rondas de financiamiento para inyectar en otros proyectos inmobiliarios, con el límite de $6000 millones. En este caso, la sociedad gerente es Dracma y la depositaria es Banco Comafi, que también tiene el rol de colocador (es decir que ambos salen a recaudar fondos).
“El argentino promedio ahorra en dólares o ladrillos. Con los FCICI estamos ofreciendo una alternativa de inversión conocida, pero de manera más fácil y eficiente. Con dos clicks ya estás invirtiendo en un proyecto inmobiliario, sin tener que salir a firmar el boleto con desarrollador, hacer pagos en efectivo, estar encima de los avances de obra, salir a alquilar la unidad, etc. Esto es un modelo nuevo”, describe Walker.
El objetivo, como afirma el ejecutivo, es atraer dos tipos de inversores: institucionales (con un ticket mínimo de $10 millones, son compañías de seguros, bancos, SGR’s o cajas profesionales) que quieran diversificar su cartera de inversiones, aprovechando la tradicional rentabilidad y garantía del real estate; e inversores minoristas (personas individuales), a partir de los $100.000. “El que invierte en activos financieros típicamente invierte en bonos, sean corporativos, soberanos o provinciales, o en su defecto en acciones. Hasta ahora no podía invertir de forma directa en proyectos inmobiliarios. Este es un activo que ofrece diversificar esa cartera. Apuntamos al publico que quiere invertir pero no tiene la posibilidad o intención de poseer la unidad”, explica Walker.
Para el primer proyecto, que ya tiene un avance de obra cercano al 25%, planean recaudar con la primera colocación unos $500 millones, con la expectativa de empezar a hacerlo en tres o cuatro semanas. Se trata del proyecto Aurus, desarrollado por el Grupo Elyon. Son dos torres con un total de 110 departamentos de uno y dos dormitorios y cochera, en la zona de Nueva Córdoba. El complejo, que tiene aproximadamente 8000 m² en total, responde al target al que apuntan: “Nos concentramos en productos con alta demanda en zonas consolidadas. No vamos a probar, queremos una inversión segura como es el segmento de clase media. Además prestamos especial atención a la trayectoria y reputación del desarrollador”, asegura Walker.
El proyecto que se financiará con la segunda colocación es Garderie, en la zona Norte de la ciudad de Córdoba. Se trata de un complejo de cuatro torres de tipo housing, en este caso llevado adelante por la desarrolladora Meade-Pucheta.
Para cada proyecto se realiza una emisión distinta, pero quien compra cuotapartes en realidad está invirtiendo en todas las iniciativas que se van incorporando. Walker destaca, además, la liquidez que pueden tener las cuotapartes: “Están listadas en un mercado de valores, como cualquier acción. Le das la orden a tu agente de bolsa y se vende. Buscamos, con el tiempo, que sea un activo cada vez más líquido. Por ejemplo, en los primeros 24 meses, el minorista puede vender en cualquier momento su cuota y salirse. Recupera la inversión más el rendimiento acumulado. A partir del mes 24, aproximadamente lo que tarda un proyecto en terminarse, ya tenemos liquidez para que el que quiere salir pueda hacerlo.”
Son señales saludables para un mercado de capitales rudimentario como el argentino. Al igual que muchos vecinos en la región, sumar más alternativas de financiamiento puede motorizar a un gran generador de trabajo como es la construcción, además de agrandar la torta en un mercado clave como el de la vivienda.
