A los tradicionales modelos de negocios para financiar proyectos se suma una nueva alternativa: Fondo Inmobiliario. El principal beneficio es que no depende de la preventa.
En el interior de las empresas desarrollistas las cuestiones financieras son tan importantes como el producto que se proponga. Cada nuevo desafío activa innumerables variables que ponen en juego el prestigio y confianza; cimentados con esfuerzo y experiencia de años.
Por eso a la hora de emprender la construcción de un nuevo producto, las empresas más experimentadas saben que la preventa es un complemento, primero hay que asegurar los recursos con los que se llevará a cabo la ejecución de la
obra.
Sobre todo, considerando las fluctuaciones del mercado, la economía y la caja de pandora que se destape durante el proceso constructivo; lo cual es moneda corriente en Argentina.
En este sentido, Gabriel Teicher, director de Elyon Desarrollistas, destaca: “Es importante cuando uno va a lanzar un proyecto inmobiliario definir las cuestiones financieras, es decir, prever los recursos genuinos y/o invitar a un grupo de inversores a participar”.
Con créditos cada vez más extintos para la industria de la construcción, el sector buscó otras alternativas: el pozo, el fideicomiso, el crowdfunding, entre otros.
En Córdoba el pozo es el más habitual. Al respecto John Walker, vicepresidente de Dracma, explica:
“La inversión en pozo representa un porcentaje determinado del costo total de obra, oscila entre un 25 o 30 por ciento; el resto se financia con la preventa”.
Parafraseando a Walker, el modelo de financiación habitual en la actualidad es el pozo, que asegura al desarrollista contar con el 30 por ciento del costo total de la obra, mientras que el 70 por ciento restante lo deberá financiar con la preventa.
El Fondo común de inversión Inmobiliario reduce el riesgo porque el mayor porcentaje de dinero para construir
surge del fondo y no de la preventa”.
John Walker
VICEPRESIDENTE DE DRACMA
EN GESTACIÓN
Hasta el momento, Elyon Desarrollistas operaba con modelos tradicionales, tal como Teicher explica: “Por lo general construimos con los recursos que surgen de la suma de inversores y también por medio de consorcios, es decir, compradores que se suman desde el primer momento. Depender de la preventa es peligroso”. Hace poco en un encuentro virtual organizado por la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba, John Walker, vicepresidente de Dracma presentó el Fondo común de inversión Inmobiliario, una herramienta innovadora en la provincia de Córdoba que a su vez allana el camino para acceder al blanqueo de capitales. Sobre el modelo, Walker explica:
“Un sólo inversor (el fondo) pone el capital para más o menos el 75 por ciento del costo de la obra lo cual baja
mucho el riesgo del proyecto por el hecho que ya no dependes tanto de la preventa y le da la posibilidad al desarrollista y al constructor que tengan una planeación de obra y flujo de efectivo mucho más certera”.
Vale decir que en el modelo tradicional las empresas están supeditadas a la preventa y ésta a su vez a la
coyuntura del contexto en ese momento; de ser negativo frena la obra y extiende los plazos de ejecución generando
un desequilibrio absoluto en todo el proceso.
EN EJECUCIÓN
Elyon se sumó a este modelo a través de la torre “Aurus” que se construirá en el barrio de Nueva Córdoba. En esta línea Teicher agrega: “La ley de blanqueo de capitales es un instrumento fantástico, permite a un inversor comprar un departamento o sumarse al nuevo modelo de un fondo cerrado de inversión”.
El fondo de inversión cerrado al que se referencia beneficia al inversor que no quiera quedar sujeto a un título de propiedad porque participa de la rentabilidad del proyecto. El Fondo Inmobiliario está regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV) lo que le da plena transparencia a las operaciones.
Está organizado con dos niveles de cuotapartistas. Los llamados tipo A son los inversores institucionales, compañías de seguros, bancos, mutuales, entre otros. “Grandes inversores que hoy les dificulta ganarle a la inflación”, enfatiza el vicepresidente de Dracma.
Y los tipo B son los inversores minoristas que participan con un monto desde 100 mil pesos en adelante. En definitiva, Walker resume”: Se trata de un modelo híbrido con lineamientos del crowdfunding y un fondo
de Real Estate”.
En síntesis, un inversor mayorista y uno minorista participan para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, bajo la auditoría y transparencia de la CNV como órgano de control.
