Si tenemos en cuenta que la mayoría de los servicios y productos básicos están subsidiados, todo lo necesario para construir un inmueble, por defecto, también lo está. Por lo cual concluimos que comprar una propiedad es barato respecto a los precios de otras ciudades del mundo: una oportunidad para los tenedores de dólares físicos.
Como siempre, para activar la demanda hace falta que el contexto político acompañe y los resultados de las últimas elecciones estarían mostrando un cambio de ciclo, del populismo hacia un modelo más racional, mirando el año 2023.
Entonces, cuando se empiecen a posicionar los próximos candidatos presidenciales, seguramente habrá un cambio de expectativas que ayudará al mercado inmobiliario, en particular, y a la economía, en general.
El gobierno actual llegará al final de su mandato con el mismo desorden ordenado actual (juego de palabras mediante). No veo escenarios catastróficos. Lo que si hay que prever es la economía que recibirá el próximo presidente, después del 2023. Entre otras cosas, por el cúmulo de subsidios, antes explicado. La esperanza es que ese sinceramiento de precios no sea tan nocivo porque el nuevo gobierno tendrá un plan económico, apoyo internacional y mayor credibilidad empresarial.
Contexto
En 5 años el dólar blue aumentó 11,7 veces, y el IPC (índice de precios del consumidor) 4,6 veces. Para tomar dimensión, veamos como referencia la crisis del 2001, cuando el dólar se fue de 1 a 3 y la caída del PBI fue del 18%. La crisis actual, que empieza en el 2018, lleva una devaluación del dólar de 1 a 12 y una caída del PBI del 14%. Números para entender el descalabro financiero que estamos viviendo.
Ahora bien, tomando como referencia los índices de la construcción, en los últimos 5 años, con los mismos dólares comprados en ese entonces, se adquiría 50 m² (en 2016) y hoy compraríamos 90 m² aproximadamente, lo cual muestra el buen momento para comprar propiedades para los tendedores de billetes físicos.
Diferente es para los que no tienen dólares físicos (o lo suficientes) y necesitan comprar a los valores actuales del blue. Escenario complicado, porque los salarios están en pisos históricos, tomando como referencia la divisa norteamericana. Es decir, todo análisis de la demanda inmobiliaria es relativo, dependiendo de cuándo el potencial comprador adquirió los dólares físicos (la moneda que opera en este mercado). Por eso pasamos del
cliente particular al cliente inversor.
Todos los bienes seguirán subiendo (en pesos) y el dólar, a nivel internacional, se irá devaluado por la emisión producida en la pandemia. En otras palabras, todo subirá más que el dólar.
No hay expectativas de créditos hipotecarios masivos que produzcan el efecto de los anteriores (los UVA) y, respecto a las criptomonedas, es un ámbito muy específico y de alto riesgo, por lo cual, hay que estar formado para ello y tener inclinación al riesgo financiero.
Más allá de todo análisis, no hay que perder de vista que, en el sector de bienes raíces, todo análisis es a largo plazo y, en general, los ladrillos siguen siendo una de las mejores opciones de inversión y resguardo de valor.
