A fines de mayo la gente de la Alyc Dracma pondrá en el mercado el que sería el primer Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCIC) del interior del país. El FCIC en el que está trabajando Dracma tiene el tagline comercial “Invertí con los grandes”, que intenta resumir uno de los aspectos centrales del proyecto.
Según contó John Walker, presidente de Dracma se trata de un vehículo regulado por la CNV con auditoria, control y transparencia en el que se captan los fondos de inversores institucionales y minoristas para apalancar un emprendimiento inmobiliario desde el pozo. De esta forma, el inversor minorista, desde $100 mil, puede participar para adquirir una fracción de ese proyecto, una cuotaparte que se conservan y se liquida al final del proyecto con el retorno generado.
“Hay pocas experiencias en el país, entendemos que es el primero en el interior. Para esto hicimos un requisito en la CNV para contar con un fondeo global de $6.000 millones para apoyar distintos emprendimientos. Cada uno va a tener un fondeo particular y en este primer caso el fondo es de $500 millones para un edificio que va a desarrollar el Grupo Elyon en Nueva Córdoba”.
En la misma línea explicó que “el fondo de inversión cerrado es una herramienta muy buena para inversores institucionales que manejan carteras en pesos y no acceden a dólares y tienen que buscar opciones para invertir en pesos. El ladrillo generalmente le gana a la inflación. Este año creemos que le gana a la inflación y también al dólar, estamos en un periodo similar a 2011 y 2015 donde se constató el atraso cambiario. Y hoy el precio del ladrillo está en mininos históricos”.
Sobre la iniciativa detalló que “tenemos un horizonte de inversión de 4 a 5 años donde vamos a desarrollar proyectos residenciales en Córdoba asociados a los desarrollistas, actuamos como inversores financieros de cada proyecto, ponemos el capital de cada obra en un porcentaje cercano al 75% del costo total del emprendimiento.
Es parte de nuestra estrategia, en general los desarrollistas lanzan un proyecto con 20% de capital y dependen en gran medida de la preventa, pero si te toca un período de preventa mala el proyecto no se termina o se tiene que salir a rematar departamentos. Con este porcentaje de cobertura está garantizado el financiamiento del proyecto, se le da al desarrollista la seguridad de que los fondos están. Por eso hablamos de una ´Eficiencia constructiva´.
Es una herramienta que creemos que va a transformar la forma de financiar e invertir en bienes raíces. Con el fondeo listo no hay, por ejemplo, se evita que haya tiempos muertos para la construcción. Le cambiamos la lógica al inversor y al desarrollista porque tiene los fondos, a la vez que le damos la oportunidad a los inversores institucionales que por lo general no invierten en este mercado porque no lo conocen y a los inversores chicos para que puedan sumarse a un proyecto interesante y de buen retorno”, destacó Walker.
ROI y exit
Las cuotapartes se suscriben y se rescatan en pesos, más allá de que el activo subyacente, que es el ladrillo, tiene valor dólar. “Con este fondo lo que buscamos y estimamos es tener un 12% de rentabilidad por encima de la inflación. Un plazo fijo en pesos no le gana a la inversión, tampoco son muchos los bonos que le ganan a la inflación y el ladrillo siempre le ha ganado a la inflación”, dice el ejecutivo.
En relación a una eventual salida, explicó que estas cuotapartes están listadas de forma similar a un bono o una acción, aunque sin la liquidez que una acción donde se pone una orden de venta y a los pocos segundos se concreta la operación.
“Esta cuotaparte se pone en el mercado, pero necesitas a alguien que la compre, a ese mercado secundario nosotros vamos a buscar darle liquidez. O la recompramos o buscamos dentro de nuestra cartera alguien que lo recompre. Eso en el caso de una venta en mercado secundario, pero a la vez el producto va a tener ventanas de liquidez. Es decir, a partir del mes 30 el que quiera salir puede pedir un rescate de su capital más el interés generado y retirarse”.
- Comisión. Para el inversor, hay un costo de administración del 2% anual en pesos y una comisión variable en función de la rentabilidad alcanzada. Si a lo largo del tiempo este vehículo le dio al inversor una rentabilidad por encima de la inflación, supongamos un 12%, de esos puntos se cobra un 20%, una comisión sobre la ganancia real.
- Ticket. Para participar, el inversor minorista se puede sumar aportando desde $100 mil, aunque desde Dracma creen que el ticket promedio rondará los 3 o 4 millones de pesos, en torno a unos 20 mil dólares.
- El edificio. El proyecto a financiar es un emprendimiento ubicado sobre avenida Vélez Sarsfield, a 200 metros del Patio Olmos. Contará con 110 departamentos y 71 cocheras y totalizará unos 8272 metros m2.
- Apto blanqueo. Finalmente, otro costado importante de la propuesta en que trabaja Dracma es que el Fondo Común es apto para el blanqueo de capitales: “El que blanquea capitales, pesos o dólares, en los primeros 60 días tiene una multa del 5% que como es al tipo de cambio oficial en términos efectivos termina siendo cerca del 3%, es barata. Pero tiene la obligación de hundir eso en un proyecto inmobiliarios. Creemos que va a haber necesidad de buscar proyectos inmobiliarios por parte de los inversores que estén entrando en el blanqueo y este es un buen vehículo para hacerlo”, remarca Walker.
